En 2023, la production de crédits immobiliers a fait une chute vertigineuse de… 42 %. La flambée des taux a soudainement bloqué le marché : moins de 900.000 logements se sont échangés en France en 2023, ce qui n’était pas arrivé depuis sept ans. Le repli des taux devrait redonner du souffle et relancer les projets d’acquisition.
pas loin de 3,5 % pour les meilleurs profils
« On peut emprunter à 4 % sur vingt ans sans difficulté aujourd’hui », informe Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Il y a encore deux mois, il fallait plutôt s’attendre à 4,45 %. La stabilisation au-dessous de 3 % de l’indice OAT 10 ans permet aux banques de retrouver de la rentabilité avec le crédit immobilier. En ce mois de février, un acheteur peut emprunter à 3,4 % en moyenne sur dix ans, à 3,9 % sur quinze ans, 4,05 % sur vingt ans et 4,16 % sur vingt-cinq ans.
Bien entendu, ces taux varient fortement selon les profils. « Il y a d’excellents dossiers qui passent à 3,6 % sur vingt ans !», se réjouit Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Pour faire partie de ces privilégiés, il faut, en plus d’un emploi stable, « être sous le seuil d’endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse, avoir un bel apport et de l’épargne, précise Maël Bernier. Dans tous les cas, grâce à cette baisse des taux, un dossier qui a été refusé en octobre a beaucoup plus de chances d’être accepté aujourd’hui ».
Après avoir atteint un niveau très élevé de 60.637 €, contre 48.144 € en 2022 selon le portrait-robot de l’emprunteur dressé par Meilleurtaux (voir aussi la carte de France, p. 21), l’apport moyen pourrait être de son côté plus modéré cette année. « En termes de conditions d’emprunt, nous ne sommes pas encore revenus au financement à 110 %, mais les exigences sur l’apport se sont allégées, note Ludovic Huzieux. Dans la plupart des dossiers de ce début d’année, les seuls frais de notaire suffisent [soit 8 % à 10 % du prix du bien]. On revient à une normalité. » Reste que les candidats à l’achat mettent souvent davantage sur la table, non que cela soit une exigence de la banque, mais parce que c’est la seule manière de compenser des prix encore élevés, et donc de limiter l’endettement.
le retour de la concurrence au profit des emprunteurs
« Trop de ménages essuient un refus, les banques doivent fournir des efforts », tançait le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, dans un entretien au Parisien la semaine dernière. Message largement entendu… et même anticipé ! « Les banques sont en ordre de marche !, applaudit Ludovic Huzieux. Depuis la mi-décembre, nous travaillons de nouveau avec l’ensemble des établissements financiers, y compris les banques nationales. Elles ont la volonté d’aller chercher des clients. »
BNP Paribas, Crédit Agricole, CIC, CCF, LCL, Société Générale… Toutes ou presque avaient fermé leurs portes aux emprunteurs immobiliers une grande partie de l’année 2023 ! « C’est simple, toutes les banques s’étaient retirées, sauf les mutualistes, dévoile Maël Bernier. Elles sont désormais en phase de conquête très nette, car elles n’ont rien fait en 2023. Elles acceptent de discuter et d’accorder des ristournes sur les taux. » Certains prêteurs se risquent même à reproposer des prêts sur trente ans, à des taux compétitifs. « L’un de nos partenaires bancaires propose aux moins de 35 ans, avec de bons revenus, d’emprunter à 4,15 % sur trente ans, un taux très attractif qui rend de nouveau cette durée de prêt intéressante ! », informe le courtier Vousfinancer. Selon ses calculs, allonger la durée de cinq ans permet d’augmenter la capacité d’emprunt de 10 % ou de diminuer la mensualité de plus de 110 € pour un crédit de 250.000 €.
position de force
Une situation d’autant plus assouplie que le taux d’usure, le taux maximal que les banques peuvent accorder aux particuliers (en comptant l’assurance emprunteur et les autres frais) et qui a longtemps posé problème, culmine à 6,29 %, largement au-dessus des taux moyens. « Il y a mathématiquement plus de dossiers éligibles », conclut Maël Bernier.
La seule incertitude, finalement, vient des acheteurs eux-mêmes, encore échaudés par des mois de régime sec et qui ne sont pas encore franchement revenus. « L’année dernière à la même époque, nous avions trop de dossiers et pas assez de banques. Cette année c’est l’inverse !», s’amuse Ludovic Huzieux.
Pour les courtiers, l’emprunteur a de nouveau la main et peut aisément faire jouer la concurrence. C’est donc le moment d’en profiter !
SOURCE : INVESTIR